F.a.q.

Domande Frequenti

1. Serve davvero l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) per vendere o affittare un immobile?

Sì. Dal D.Lgs. 192/2005 (come modificato) l’APE deve essere già disponibile negli annunci e allegato al contratto definitivo di compravendita o, salvo rare eccezioni, al contratto di locazione superiore a 30 giorni. Senza APE il notaio può rifiutare il rogito, e proprietario e conduttore rischiano sanzioni amministrative da 500 a 18.000 €. Restano esentati soltanto immobili privi di impianti termici, fabbricati rurali non residenziali, ruderi e unità < 50 m² fuori dal tessuto urbano.

2. Che legame c’è fra APE e mutui green?

Le banche italiane premiano le abitazioni in classe A o B (o con salto di almeno due classi certificate da un nuovo APE): spread ridotti di 10-20 bps e tassi fissi più favorevoli. Il certificato energetico va presentato in istruttoria e aggiornato a fine lavori se si tratta di riqualificazione.

3. Direttiva europea “Case Green”: quali classi energetiche bisognerà raggiungere?

La direttiva EPBD 2024/1275 stabilisce che le abitazioni esistenti dovranno portarsi almeno in classe E entro il 2030 e in classe D entro il 2033. I nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero dal 2030 (dal 2028 se pubblici).

4. Quali detrazioni fiscali posso ottenere per migliorare l’efficienza energetica?

• Ecobonus 50 % su serramenti, pompe di calore, caldaie a condensazione
• Superbonus 65 % (solo per cantieri deliberati entro 15 ottobre 2024)
• Sismabonus + Ecobonus fino al 80-85 % su condomìni in aree sismiche 1-3
• Per tutti gli interventi va inviata entro 90 giorni la scheda descrittiva ENEA. In assenza di invio si perde la detrazione.

5. Cos’è la Regolarità edilizia e perché il notaio la chiede?

È un documento redatto da un tecnico che certifica la conformità urbanistica dell’immobile (titoli abilitativi, stato legittimo, assenza di abusi). Serve a tutelare venditore e acquirente e può evitare la nullità dell’atto in caso di abusi gravi.

6. Che cosa significa “conformità catastale” ai fini del rogito?

Il venditore deve dichiarare che planimetria e dati catastali corrispondono allo stato di fatto. In caso contrario l’atto non può essere stipulato e l’acquirente può sciogliere il preliminare.

7. Bonus ristrutturazioni: quali aliquote nel 2025?

• Bonus ristrutturazione: 50 % su spese fino a 96.000 €/unità, recupero in 10 rate IRPEF
• Bonus mobili ed elettrodomestici: 50 % fino a 5.000 €, se legato a lavori edilizi
• Superbonus: 65 %, con cessione del credito solo per ISEE < 15.000 €

8. Mi serve la CILA per ristrutturare il bagno?

Sì, quando tocchi impianti o sposti sanitari. Il rifacimento del bagno rientra nella manutenzione straordinaria leggera e richiede una CILA. Fanno eccezione solo i lavori di pura manutenzione ordinaria (es. piastrelle o rubinetti).

9. Ho bisogno di una pratica edilizia per ristrutturare casa?

Dipende dai lavori:

• Edilizia libera: tinteggiatura, sostituzione pavimenti
• CILA: modifiche interne, impianti, cucina/bagno
• SCIA: opere strutturali, modifiche prospetto
• Permesso di Costruire: ampliamenti importanti, sopraelevazioni

10. Decreto Salva Casa: cosa cambia?

• Tolleranze costruttive più ampie (fino al 6 % per piccoli alloggi)
• Doppia conformità non più richiesta per difformità minori
• Possibilità di silenzio-assenso sulla sanatoria dopo 45 giorni
• Unificazione modulistica CILA/SCIA
• Cambi d’uso nella stessa categoria con semplice SCIA